资本逐鹿海南豪华酒店 高利润难掩泡沫隐忧

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  酒店兴建热潮 

“目前全岛在建的五星级以上酒店至少30家,全部是高水平开发。”海南省旅游发展委员会副主任陈耀告诉记者。 

  这个面积3.4万平方公里、常住人口854万的海岛,未来3年内,五星级以上酒店数量将超过50家,密度居全国之首。这些酒店将遍布整个海南的海滨和腹地,以东线和南线最为集中。即使在被认为旅游资源条件并不优越的西岸,也已经有大型度假区域的规划在制定之中。 

  在众多度假区域中,被定位为“国家海岸”的三亚海棠湾最受瞩目。就在去年5月底,一个纪录在这里创造:同一天内,10家超五星级酒店同时动工,这之前已有3家酒店开工,之后的7月份,又有2家开工。时间之密集,规划之高端,一时成为焦点。 

  “现在的海棠湾用一个词概括,就是‘热火朝天’。”三亚旅游局局长杜丽银描绘。目前资本最受青睐的,非高端酒店业莫属。业内人士向记者透露,海棠湾目前“有主”的地块不过三分之一,但酒店项目用地早已被瓜分完毕,最高地价超过300万/亩。“有人再想拿酒店用地?转手就是600万/亩。”而这个滨海小镇在开发初期,也就是两年前,价格不过几万一亩,甚至更低。 

  事实上,不但在三亚,海南东岸的万宁、琼海、陵水一线,也在密集上马豪华酒店项目,且不再是单体开发,而是酒店集群。在规划中,这个热带岛屿上将遍布国际一线、国内顶级品牌酒店,星星点点的酒店坐标沿着海岸线,呈带状分布。 

  据不完全统计,目前在海南酒店行业介入较深的企业包括ST东海、罗顿发展、金茂集团、中粮集团、雅居乐、大连万达、今典集团、万通地产、海航集团、国信地产、富力集团、中远集团、国电集团、中信集团等,国内有实力的开发商几乎悉数到场。“投资商实在很乐观。”三亚旅游协会秘书长谢祥项说。 

  以雅居乐清水湾项目的莱佛士酒店为例。该项目按6星级标准建造,目前已经封顶。按照该项目7亿元的投资额度计算,单就诸投资集团的这30家在建酒店,就有200亿“砸”在海南。 

  海南的迅速转型 

  豪华酒店井喷的背后,是酒店业作为一个代表,开始成为海南新一轮地产经营开发重点的转型载体。在屡屡创出财富神话的纯住宅房产受到很大争议之后。各方日渐发现,经营性的旅游房产才是可持续发展的最终选择。 

  “各市县政府及开发企业要把目光放远。” 在3月底举行的博鳌国际旅游论坛上,海南省副省长姜斯宪向地方市县呼吁,不要把所拥有的最好的土地资源,一次性卖光开发商品房。应把最好的资源用于持续性的经营性项目,如多建设一些度假酒店、主题公园等,“既能够保证企业的长期利润,又能丰富海南国际旅游岛旅游内容。”  

  “海南是一个候鸟型的度假岛屿,离内地太远,购房者在这里一年住不了一个月,空置率太高。普通住房出售后,能给当地带来的客源和消费量实在很有限。”在三亚旅游顾问,北京第二外国语学院教授王兴斌看来,海南只能非常有限地发展工业,在这个商业还处于初级阶段,金融业尚未起步的热带岛屿,其实并不适合发展成为“第二居所”,还可能为海南带来结构性隐患。 

  而从全球成熟旅游目的地的开发经验来看,只有约3%至5%的一线海景区域会用来开发纯住宅,其余大部分都作为公共性领域建设。

  目前看来,海南官方也正在努力往此方向引导。在海南即将实行的新版“建设用地供应及使用管理规定”中,保障性住房用地、星级宾馆、度假村、高科技创意产业等用地被划为“鼓励扶持类”;主题公园、高尔夫球场、高档商品房及别墅被归 “规范发展”类;而普通商品房用地则被“限制控制”,并且在指标用完后,不再追加。 

  清一色豪华酒店市场何在? 

  但是,当旅游地产成为共识之后,又一个质疑被提出:为什么开发的全是清一色的豪华酒店?其他地区红火的经济性酒店为何不见一家?这会不会是泡沫? 

  陈耀对记者解释,现在海南的豪华酒店数量,若按照地块平均数来算,的确密度最大,但是,“海南面临的是全国的市场。我们的业绩高于行业平均水平,说明现在还是有发展空间。” 

  奇创旅游咨询运营机构房地产部总监俞昂则算了一笔账:目前海南五星级酒店平均每平米实际造价在7000至10000元(不含地价),折合下来每间五星级客房约100至200万人民币。开业运营后,实际上来自房间维护的支出相当少。但是,五星级酒店的房价比经济型高得多,旺季的上涨幅度远超经济型。与价格只能维持在一个小区间内以保证高入住率的经济型酒店相比,五星级客房的投入产出效益更加良好。从相关渠道获得的多份三亚4星、5星级酒店在2009年的运营数据显示,三亚的高星级酒店利润水平与国内其他地区相比遥遥领先。部分五星级酒店的经营利润率(GOP)水平可以接近70%,这个数据大约比全国主要城市的顶级酒店要高20个百分点。纵向相比,三亚3年前的水平,利润率接近翻番。 

  汉庭连锁酒店执行董事长季琦对记者直言,由于客人对度假酒店要求更高,且淡旺季客流不稳定,“豪华酒店在海南机会要比经济型酒店多得多”。 

  暴利下的海南豪华酒店 

  那么,高星级酒店在海南的实际运营情况到底如何?能赚多少? 

  经过深入调查,记者发现,海南,尤其是三亚,正呈现出“星级越高、生意越好”的局面。高星级酒店的盈利能力可说是“非常惊人”。 

  从相关渠道获得的多份三亚4星、5星级酒店在2009年的运营数据显示,三亚的高星级酒店利润水平与国内其他地区相比遥遥领先。部分五星级酒店的经营利润率(GOP)水平可以接近70%,这个数据大约比全国主要城市的顶级酒店要高20个百分点。纵向相比,三亚3年前的水平,利润率接近翻番。 

  另一家五星级酒店的数字也同样惊人:该酒店客房数501间,楼面面积7.5万平方米,正常运营所需员工数量800名,全年平均房价为1516 元,年平均客房出租率67%。每间客房收入达1016元,剔除管理费分成后利润率也达到52%。 

  事实上,上述两家酒店的入住率不仅不是三亚最高,甚至也不是亚龙湾最高。当地入住率最高的湘投银泰度假酒店(五星级),在2009年的年均入住率超过90%。 

  奇创旅游的房地产总监俞昂认为,一般来说,五星级酒店按照12年左右的回报周期规划,度假型酒店由于受淡旺季影响收回投资的周期更长,投资回报率更低。而在海南,这类酒店的回报周期几乎缩短一半。 

  另外,人工和土地的成本优势也相当明显。“与北京、上海相比,我们有更高的客房出租率、更低廉的土地成本和劳动力成本。”豪华酒店行业的代表,金茂三亚丽思卡尔顿酒店总经理Michel Goget说。丽思卡尔顿在2009年的年均客房出租率超过了70%,年均房价超过2000元。而三亚五星级酒店一线前台员工的月薪仅为1200元。 

  不过,并非全海南的豪华酒店都拥有如此非凡的经营成绩。在一水之隔的博鳌,有两家五星级酒店,据称最低的时候入住率只有百分之十几,酒店每年都有几千万的亏损。 

  在业内看来,博鳌的酒店的经营状态之所以与三亚相去甚远,原因在于目前该区域只有单一的会议接待功能,淡旺季差距非常明显。“没有旅游景点,就两家酒店,客人不会住在这里,旅行社也不会安排。”一家旅行社负责人表示。 

  出于改变目前酒店型单势孤难成焦点的状态,博鳌目前正在规划新的五星级酒店集群。在规划者和投资者眼中,博鳌可以在原有单一的会议接待功能定位上,新增“高端人群外交休闲基地”的区域定位。 

  “三亚顶级酒店的经营业绩已经成为目前海南新开发豪华酒店项目的主要参照。”三亚旅游协会秘书长谢祥项告诉记者,由于高星级酒店的高利润,投资者对此热情高涨。 

  客源隐患和航线瓶颈 

  但是,乐观的经营数据和发展预期,并不能完全掩盖其中的隐忧。这些以喜来登、希尔顿为参照建设中的酒店,将来面临最大的问题可能是:是否有与房间供应量相对应的客源来消化。 

  参照海南省旅发委之前五年的统计数据,海南的游客增长率一直在10%上下。2009年接待过夜人数总计2250万,其中95%以上的客源都来自内地。之前,海南的房间数量整体供小于求,因此一到旺季就炒出天价房源。但经过此轮“酒店狂潮”,将会有巨量房源在今后两年推出,而且房间的增速将远远大于既往的客源增加速度。 

  有业内人士预计,按照现有的客流增长速度和酒店竣工态势,到2012年,海南就会面临其第一次行业整体入住率的低谷。 

  三亚旅游协会秘书长谢祥项向记者介绍,协会方面正在力推淡季“机票+酒店”的销售模式,希望能够在旅游淡季通过“一个稳定的优惠价格”来吸引客流。 

  但是,这个计划在两方面都遇到了瓶颈,首先是,航空公司并不积极。进入海南主要依靠国内航班,但是,目前国内航班的淡旺季价格不明显,没办法和岛内酒店联动实行统一的优惠价格,来度过5至10月的淡季。 

  “航空公司可以通过减少航班来保证价格,不一定需要大幅降价配合,更何况,今年以来全国的客座率上升速度创历史新高,航空公司更加没有动力配合。”一位航空业分析师称。目前,北京、上海旺季进入三亚的航班数量每天超过15班次,但淡季可能只有2至3班。 

  而酒店方面似乎也无此预期,一些旅行社表示,海南的酒店住宿价格经常一见客流有回升趋势就立刻提价。通过锁定优惠房价,增加淡季入住率的想法并不普遍。由此,当无法获得整体稳定的价格时,市场推广就困难更大。 

  另外,从更长线角度看,对海南意义非常的国际旅游岛“放航权”措施,也牵涉许多复杂问题。 

  根据统计数据,除去金融危机时期,海南的入境客源每年都保持40%左右的高位增长。但是,虽然国外市场需求扩大的预期明确,海南却仍未能有相应的航班承担运输任务。航班的真正开通需要多方合作才能完成。 

  “目前国际客流还很有限,海南的三大国外客源地俄罗斯、日本和韩国都是通过旅游包机运输的。在这个形势下,要开通国际直航航班吸引客流不现实,必须设置中转机场,如经停北京,中途获得分乘客流补充,再飞往海南。这样可以满足航班上座率,保证利润。”浙江大学旅游管理学院院长周玲强对记者说。 

  但随之而来的又有两大问题:第一,分乘可能带来跨境走私问题;第二,如果乘客中途下机办理入境手续,并逐个验放行李(包括托运),那意味着乘客需花费大量时间重新认领行李,重新验放,机场将因此多配备大量资源。目前看来,机场未必愿意合作。 

  “如何开辟多元化市场,保证充足客源,是目前最大的挑战。这也是将来酒店业必须面对的问题。”谢祥项说。 

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